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Rauchverbot in Mietwohnungen ist unzulässig

Rauchen in Mietwohnungen, auf Balkon und Terrasse ist generell erlaubt und vom vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache gedeckt.
Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) kann ein Rauchverbot auch über einen Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Lediglich sind Vorgaben und Regelungen für Gemeinschaftsräume, Hausflure oder im Aufzug erlaubt.
Kommt es durch exzessives Rauchen zu gravierenden Schäden, die auch durch Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren und Lackieren nicht beseitigt werden können, hat der Vermieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter. Das Landgericht Hannover sprach in einem solchen Fall beispielsweise einem Vermieter Schadensersatz in Höhe von 3400 € zu.

Muss die Haustür abgeschlossen sein?

Eine gesetzliche Regelung gibt es keine, ob die Haustür in Mehrfamilienhäusern nachts abgeschlossen sein muss, oder nicht. Viele Mietverträgen oder Hausordnungen enthalten aber Klauseln, die die Mieter verpflichten, z.B. ab 22 Uhr die Haustür zu verschließen.

Oft kommt es wegen solcher Vereinbarungen zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter und oft auch zwischen den Nachbarn untereinander.

Die Gerichte urteilen unterschiedlich: Das Landgericht in Köln hielt eine Regelung die besagt, dass die Haustür zwischen 22 Uhr und 6 Uhr abgeschlossen sein muss für wirksam, das Landgericht Hannover erklärte, dass Mietvertrag und Hausordnung durchaus solche Regelungen beinhalten dürfen und das Landgericht Frankfurt hob den Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung auf, wonach die Haustür nachts verschlossen sein muss. Das Gericht in Frankfurt begründete seinen Beschluss, dass im Falle eines Brandes oder einer anderen Notsituation nicht sichergestellt ist, dass die Bewohner in einer solchen Paniksituation ihren Schlüssel mitführen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) rät zu einem Haustürschließsystem mit einem Schnapp- oder Panikschloss. Ein solches System lässt das Verschließen zwar zu, von der Innenseite ist ein Öffnen allerdings jederzeit auch ohne Schlüssel möglich.

Kinderwagen, Schuhe, Rollator – was darf im Hausflur stehen?

Bei Streit in Mehrparteienhäusern geht es nicht selten um Gegenstände die in Hausfluren abgestellt werden. Was ist eigentlich erlaubt und was nicht?

Gehhilfen wie Rollator und Rollstühle sind grundsätzlich erlaubt – ist der Flur jedoch sehr eng, darf der Vermieter verlangen, dass diese zusammengeklappt werden müssen. Fahrbare Gegenstände wie Fahrräder, Roller oder Dreiräder sind nicht erlaubt. Kinderwägen dürfen dann im Hausflur abgestellt werden, wenn dieser es platzmäßig zulässt und keine Mieter behindert werden. Einzige Ausnahme, der Kinderwagen kann problemlos in die eigene Wohnung transportiert werden. Dann ist das Abstellen unzulässig. Auch Blumenkübel zum Überwintern sind im Hausflur ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt.

Kurzzeitig Schuhe und Schirme vor der Wohnungstür abzustellen wird geduldet, ein ganzer Schuhschrank oder eine Garderobe im Treppenhaus, auch wenn es der Platz zulässt, widerspricht der bestimmungsgemäßen Nutzung des Treppenhauses und ist damit verboten.

Das Gleiche gilt für Müll. Wer Mülltüten über Tage oder Mülltonnen im Hausflur aufstellt, riskiert eine fristlose Kündigung.

Was in gemieteten Garagen und auf Stellplätzen abgestellt werden darf

Auch wenn für einen Stellplatz oder eine Garage Miete gezahlt wird, darf dort laut Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland längst nicht alles abgestellt werden.

Sind im Mietvertrag keine besonderen Klauseln enthalten, wird der Umfang der vertragszweckmäßigen Nutzung durch Auslegung ermittelt. Somit ist das Abstellen von Motorrädern, Fahrrädern und den damit verbundenen Zubehörteilen, wie z.B. Winterreifen oder erforderliches Werkzeug gestattet. Zur Lagerung solchen Zubehöres sind nach Ansicht der Gerichte sogar das Aufstellen von Regalen und Schränken in der Garage zulässig.

Anders sieht es bei Stellplätzen aus. Diese sind nur zum Parken von Kraftfahrzeugen ausgelegt. Fahrräder oder Motorräder dürfen nur nach Absprache mit dem Vermieter dort abgestellt werden. Kartons und Schränke auf einem Stellplatz zu lagern ist nach einem Urteil des Münchener Amtsgerichts auf jeden Fall unzulässig.

Eine Nichtbeachtung dieser Regeln kann eine Kündigung mit sich bringen. Neben den zivilrechtlichen Aspekten sind für die Nutzung von Garagen und Stellplätzen auch die Garagenverordnungen und Landesbauordnung zu berücksichtigen. Verstöße gegen diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften können sogar Bußgelder zur Folge haben. So ist z.B. die Lagerung brennbarer Gegenstände, wie Benzin und Öl, nur begrenzt zulässig. Auch ist die Nutzung einer Garage als Zweitkeller nicht zulässig.

Energieausweise müssen verlängert werden!

Seit etwa zehn Jahren gilt für jedes Gebäude eine Energieausweispflicht. Mit diesem Ausweis müssen Eigentümer die Effizienz Ihre Immobilie nachweisen, wenn sie diese verkaufen oder (teil-)vermieten wollen. Die Gültigkeit ist jeweils 10 Jahre. Ist diese Frist abgelaufen, muss der Ausweis erneuert werden. Wird dies versäumt, drohen hohe Bußgelder von bis zu 15.000 €.

Es wird zwischen zwei Arten von Energieausweisen unterschieden: dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Für den Bedarfsausweis werden Zustand von Gebäude und Heizung vor Ort von einem Experten erfasst und der Energiebedarf berechnet. Die Kosten für den Bedarfsausweis belaufen sich auf mindestens 300 €. Ein Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Verbräuchen der letzten drei Jahre und kostet nur etwa 100 €.

Welcher der beiden Ausweise erforderlich ist bestimmt das Baujahr. Liegt der Bauantrag vor dem 1. November 1977 und hat das Gebäude weniger als fünf Wohnungen und erfüllt es die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Wurde die Verordnung eingehalten und der Antrag nach dem Stichtag gestellt, wird es dem Eigentümer überlassen, welchen Ausweis er wählt.

Ausgenommen sind Immobilien die unter Denkmalschutz stehen, sie benötigen generell keinen Energieausweis.

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