Krippenhof 14, D-76530 Baden-Baden

Welche Versicherung macht für Vermieter von Wohnungen und Einfamilienhäusern wirklich Sinn?

Wer seine Immobilien vermietet anstatt sie selbst zu nutzen, geht das Risiko ein, in Schadensfällen haftbar gemacht zu werden. Dagegen hilft eine Vielzahl von Versicherungen. Doch welche ist wirklich sinnvoll?

Die Wohngebäudeversicherung wird im Regelfall von der Hausverwaltung für die Eigentümer abgeschlossen. Sie greift bei Sturm, Hagel oder Wasserrohrbrüchen. Jeder Eigentümer sollte laut BdV (Bund der Versicherten) jedoch prüfen, ob die Police auch Vermietungen einschließt!

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht springt ein, wenn ein Dritter im Zusammenhang mit Haus und Grund zu Schaden kommt. Dies kann zum Beispiel durch herabfallende Dachziegel und ungestreute Gehwege der Fall sein. Wobei das Laub- und Schneefegen von den Vermietern oft auf den Mieter übertragen wird. Aus der Pflicht bei Nichterfüllen ist er als Eigentümer damit aber nicht. Der Eigentümerverband Haus & Grund rät daher, sich genau über die abgeschlossene Police bei der Versicherung zu informieren.

Eine Rechtsschutzversicherung ist für alle Angelegenheiten wichtig, bei denen der Vermieter einen Anwalt benötigt, um Streitfragen mit seinen Mietern zu klären.

Größere Schäden an vermieteten Immobilien, etwa durch Wasserrohrbrüche o.ä. machen diese durch die Instandsetzungsmaßnahmen oft wochen- oder monatelang nicht bewohn- und damit nicht vermietbar. Solche finanziellen Einbußen kann eine Mietausfall- oder Mietverlustversicherung abdecken. Gerade bei bankfinanzierten Objekten ist eine solche Versicherung sinnvoll.

Eine Hausratsversicherung macht Sinn, wenn die Immobilie möbliert vermietet wird. Dabei sollte jedoch abgewogen werden, wie hoch der tatsächliche Wert des Mobiliars ist und ob die eigene Hausratspolice Mietwohnungen nicht bereits abdeckt.

Eis und Schnee auf Gehwegen

Hauseigentümer haben die Verkehrssicherheitspflicht bei Eis und Schnee auf den Gehwegen. Oft wird sie auf die Mieter übertragen, was aber nur rechtens ist, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Eine Regelung in der Hausordnung reicht laut Mieterbund nicht aus.

Die Satzungen der Kommunen sehen eine Räum- und Streupflicht vom frühen Morgen bis zum späten Abend vor. Mit einer Mindestbreite von einem Meter muss der Gehweg vom Schnee befreit werden und mit Sand rutschfest gemacht werden. Streusalz dagegen ist vielerorts sogar verboten oder nur bei extremer Glätte erlaubt.

Bei Dauerschneefall muss nicht fortlaufend zum Besen gegriffen werden, im Zweifelsfall gilt jedoch: lieber einmal zu viel als zu wenig. Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht.

Kommt es zum Schaden eines Fußgängers, drohen oft hohe Ansprüche! Diese sind durch private Haftpflichtversicherungen abgedeckt. Besitzer von Mehrfamilienhäusern brauchen für diesen Fall eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung so die Verbraucherverbände. Diese springt ein, wenn ein Passant verletzt wird, z.B. durch herabrutschenden Schnee oder Eiszapfen.

Wohnungseigentümer sind zum Heizen verpflichtet

Gesetzliche Vorgaben wann die Heizperiode beginnt gibt es keine. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis zum 31. März. In Mietverträgen wird dieser Zeitraum sogar oft ausgedehnt von Mitte September bis in den April hinein. Der Vermieter ist verpflichtet die Heizungsanlage so einzustellen, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohn- und Badezimmer bis 22 Grad, so der Deutsche Mieterbund (DMB). Nachts kann der Eigentümer zur Reduzierung des Energieverbrauchs die Anlage drosseln, so dass die Zimmertemperaturen bis zu 3 Grad geringer ausfallen.

Sollte die Heizung nicht funktionieren oder vom Vermieter nicht eingeschaltet sein, so sind Mietminderungen von bis zu 25%, bei einem Totalausfall sogar bis zu 100% möglich, so der DMB.

Auch außerhalb der Heizsaison hat der Mieter ein Recht auf eine „warme Stube“. Sinkt die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen auf 12 Grad, muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Heizungsanlage eingeschaltet ist.

Heizkostenabrechnungen – ein ständiges Ärgernis

Die Abrechnungen der Betriebskosten in Mietshäusern führt immer wieder zu Streit und sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen. Laut Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland haben diese Abrechnungen tatsächlich ein hohes Fehlerpotential. Mieter sollten bei diesen Abrechnungen daher immer genau prüfen, ob auch nur zulässige Positionen aufgeführt und berechnet wurden.

Laut Heizkostenverordnung dürfen die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung, die bei etwa drei bis sechs Prozent der Brennstoffkosten liegen sollten und die Wartungskosten der Anlage auf den Mieter umgelegt werden. Wenn diese jedoch über fünf Prozent der Energiebezugskosten liegen, empfiehlt der Eigentümerverband eine Überprüfung. Ebenfalls umlagepflichtig sind die Kosten für den Schornsteinfeger, die Zahlungen für die Überlassung der Erfassungsgeräte sowie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und einer Verbrauchsanalyse.

Sind die Werte zweifelhaft, haben Mieter laut einem Urteil des Amtsgerichts München, das Recht auf Einsicht aller Belege, die zur Betriebskostenabrechnung verwendet wurde.

Datenschutz jetzt auch am Klingelschild

Eine Hausverwaltung der Stadt Wien hat es vorgemacht: sie ließ hunderttausende Namensschilder an Türklingeln durch Wohnungsnummern ersetzen. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland rät nun auch deutschen Vermietern, dem Wunsch der Mieter zu entsprechen, wenn diese ihren Namen nicht weiter auf dem Klingelschild preisgeben möchten.

Datenschützer in Deutschland widersprechen der Einschätzung der österreichischen Kollegen. Sie halten die DSGVO nicht für anwendbar, da es sich bei den Namen auf dem Klingelschild um keine automatisierte Datenerfassung handele. Der Präsident der bayerischen Datenschutzaufsicht Thomas Kranig äußerte sich in der Augsburger Allgemeinen Zeitung zu diesem Thema und hält das Verhalten in Wien für übertreiben.

Haus & Grund befürchtet dennoch hohe Bußgelder für Vermieter, da die Datenschutz-Grundverordnung nach einer zweijährigen Übergangsfrist seit Mai offiziell in Kraft getreten ist und europaweit gelte. Datenschützer erhofften sich durch das Regelwerk vor allem ein wirksames Instrument gegen wiederholte Verstöße durch Internet-Größen wie Facebook und Google.

FaLang translation system by Faboba