Der Verband Wohnen im Eigentum macht darauf aufmerksam, dass Wohnungseigentümer nicht im Alleingang über Sanierungen oder einen Austausch von Fenstern entscheiden dürfen. Dies ist Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)! Die Außenfenster einer Wohnung sind laut Gesetz zwingend Gemeinschaftseigentum. Dies gilt sogar dann, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht! Abweichende Regelungen, die die Fenster zum Sondereigentum einer Wohnung erklären, werden von der Rechtsprechung nicht als gültig anerkannt.

Sämtliche Änderungen an den Fensterrahmen, der Verglasung, den Fensterläden, den Außenjalousien und -markisen als auch den Simsen und äußeren Fensterbänken müssen mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung beantragt werden.

Reparaturen oder Malerarbeiten an den Fenstern müssen also grundsätzlich alle Eigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile bezahlen.

Das neue Wohnungsgebergesetz sieht aber vor, dass eine Eigentümergemeinschaft mit einer einfachen Mehrheit beschließen kann, dass Kosten zur Erhaltung der Fenster nur auf die Eigentümer verteilt werden, zu deren Wohnungen die Fenster auch gehören. Das Material der neuen Fenster, die Farbe etc. hat aber auch in diesem Fall die Gemeinschaft zu entscheiden.

Vermieter können über die Betriebskostenabrechnung die Reinigung des Treppenhauses an die Mieter weitergeben. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung im Erdgeschoss bewohnt und eigentlich nur die Treppe in den Keller benutzt. Das Amtsgericht in Brandenburg hat dies entschieden, wie die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Nr. 13/2021) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin, berichtet. Im Urteil heißt es, der Umfang der Nutzung ist für die Umlagefähigkeit der Kosten nicht entscheidend.

Der Mieter einer EG-Wohnung hatte geklagt und wollte die Kosten für die Treppenhausreinigung nicht in voller Höhe zahlen. Das Gericht wies die Klage ab, da eine nach Nutzung differenzierte Umlage von Kosten vollkommen unübersichtlich und unpraktikabel wäre und eine ständige Veränderung in der Abrechnung zur Folge haben könnte.

Vor Abschluss eines Mietvertrages verlangen viele Vermieter eine Selbstauskunft der Mieter. Diese muss unbedingt wahrheitsgemäß ausgefüllt werden!

Allerdings sind hierbei, laut Eigentümerverband „Haus & Grund Deutschland“, gar nicht alle Fragen überhaupt zulässig. Üblich und zulässig sind insbesondere Fragen zur Person, wie etwa der vollständige Name, die aktuelle Anschrift und das Geburtsdatum. Ebenso die Frage, wie viele Personen in die Wohnung einziehen möchten, darf der Vermieter stellen. Darüber hinaus können sich Vermieter den Personalausweis zeigen lassen, um die Angaben zu überprüfen. Auch Einkommensnachweise vorzulegen, ist üblich und zudem erlaubt.

Nicht erlaubt dagegen sind Fragen nach politischen Sympathien oder der religiösen Zugehörigkeit.

Macht ein Mieter jedoch falsche Angaben bei den zulässigen Fragen in diesen Selbstauskünften, kann dies schlimmstenfalls zu einer fristlosen Kündigung führen. Dies entschied jetzt das Amtsgericht München.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) weist darauf hin, dass der sogenannte Lastenzuschuss (auch Wohngeld genannt) auch Eigentümern einer Immobilie zusteht, die diese selbst nutzen. Dabei sind nicht nur private Bauherren anspruchsberechtigt, sondern auch Inhaber von Genossenschafts- oder Stiftungswohnungen, Eigentümer von Eigentumswohnungen sowie Erbbauberechtigte und Personen mit Wohn- und Nießbrauchrechten.

Dieses Wohngeld wird in der Regel immer für 1 Jahr bewilligt. Zu beantragen ist es bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle des Kreises oder der Kommune.

Ob und wie viel Geld man bekommt, hängt von den folgenden drei Faktoren ab: dem Gesamteinkommen des Antragstellers, der Anzahl der Haushaltsmitglieder sowie der Belastung durch den Baukredit. Bei dieser Belastung werden nicht nur laufende Finanzierungen berücksichtigt, sondern auch eine Pauschale für Instandhaltungs- und Betriebskosten in Höhe von 36€ pro m² und Jahr, Verwaltungskosten und die zu zahlende Grundsteuer.

Beziehen Eigentümer jedoch bereits andere staatliche Leistungen, in denen die Kosten einer angemessenen Unterkunft enthalten sind (z.B. Sozialhilfe), erhalten sie kein zusätzliches Wohngeld und sind nicht als Haushaltsmitglieder berücksichtigungsfähig.

Was man alles zum Thema Mietkaution wissen sollte:

Eine Kaution ist kein MUSS! Der Gesetzgeber räumt Vermietern lediglich die Möglichkeit ein, eine solche zu erheben.In den gängigen Standartmietverträgen ist sie aber so gut wie immer enthalten.

Die Kaution darf vom Vermieter nicht als Einmalzahlung gefordert werden, sondern kann auf bis zu 3 Raten in den Folgemonaten aufgeteilt werden. Damit ist auch die Forderung einiger Vermieter hinfällig, die die Zahlung der Kaution vor Schlüsselübergabe bzw. Mietbeginn fordern.

Die Höhe der Kaution bestimmt die Nettokaltmiete. Sie darf höchstens deren Dreifachwert betragen.

Folgende Arten von Kautionszahlungen gibt es: Barkaution (hier überweist der Mieter das Geld an den Vermieter auf ein Bankkonto oder übergibt es ihm in bar) // Kautionskonto (dies richtet der Mieter selbst ein und übergibt es dem Vermieter) // Kautionsbürgschaft (gegen Gebühren verbürgen sich hierbei Banken für den Kautionsbetrag) // Kautionsversicherung (hier bürgt eine Versicherung für die Kautionssumme). Oft wird bei Mietvertragsabschluss verhandelt, welche Kautionsart gewählt wird.

Der Mieter sollte sich in jedem Fall eine Quittung über die Zahlung geben lassen und diese sorgfältig aufbewahren um im Streitfall nachweisen zu können, wieviel er gezahlt hat.

Der Vermieter darf auf diese Kaution ausschließlich nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreifen und auch dann nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht. Ein Mietrückstand würde nur dann dazu gehören, wenn dieser gerichtlich durchgesetzt wurde und damit eine unstrittige Forderung

Eine Frist für eine Rückzahlung gibt es nicht. Da ein Vermieter allerdings nur bis zu 6 Monate nach Auszug Schadensersatzansprüche geltend machen könnte, sollte spätestens nach diesem Zeitraum die Rückzahlung erfolgen.

Mieter dürfen ihre Balkone und Terrassen nutzen, wie sie wollen. Es gelten hierfür die gleichen Rechte und Pflichten wie für die Wohnung auch. Allerdings sind die Gebrauchsrechte hier begrenzt, nämlich durch das berechtige Interesse der Nachbarn. Der Deutsche Mieterbund (DMB) erklärt immer wieder: es muss Rücksicht genommen werden!

Wie diese genau aussieht, beschreibt die folgende Übersicht:

Essen und Trinken auf dem Balkon ist selbstverständlich gestattet. Steht im Mietvertrag ein Grillverbot, ist diesem natürlich Folge zu leisten. Ansonsten gilt: man darf feiern, aber so leise wie möglich. Und auch auf dem Balkon gilt ab 22 Uhr Nachtruhe.

Pflanzen dürfen selbstverständlich aufgestellt und mit Blumenkästen befestigt werden, solange sie ausreichend gesichert sind und z.B. bei starkem Wind keine Gefahr für Nachbarn und Passanten darstellen. Auch das Gießwasser darf nicht die Hausfassade oder den darunter liegenden Mieter beeinträchtigen! Anders herabfallende Blätter oder Blüten, die sind von anderen Mietern zu dulden.

Bänke, Tische und Stühle darf der Mieter ganz nach eigenem Geschmack aufstellen. Eine Sonnenmarkise oder Balkonverkleidung bedarf aber in aller Regel der Zustimmung des Vermieters.

Wohnen im Alter – Verkauf des Eigenheimes ohne auszuziehen

Eine eigene Immobilie ist für viele ein wichtiger Baustein bei der Altersvorsorge. Um die Rente tatsächlich aufzustocken, muss diese aber verkauft werden.

Die Stiftung Warentest berichtet in ihrer Zeitschrift „Finanztest 07/2020“ über die verschiedensten Möglichkeiten. Von Leibrente auf Lebenszeit, Leibrente auf Zeit, Verkauf mit Nießbrauchrecht, ein Verkauf in Kombination mit einem Mietvertrag, die Alternativmöglichkeiten sind groß. Einflüsse wie die Restlebenserwartung und die Frage, wer für die Instandhaltungskosten aufkommt sind dabei ebenso von Bedeutung, wie die Frage, ob man das Geld zum Leben als regelmäßige Zahlung, oder in Form einer Einmalzahlung bevorzugt.

Besonders eignen sich diese Modelle, wenn es keine nahestehenden Erben gibt, oder die Immobilie diese eher belasten würde.

Die Entscheidung, welches Modell das geeignetste ist, muss individuell getroffen werden. Die Meinung eines unabhängigen Experten und/oder einer Vertrauensperson sind hier unbedingt empfehlenswert.

Der Herbst steht unmittelbar vor der Tür – und damit auch Herbststürme, die oft von Starkregen begleitet werden und zu vollgelaufenen Kellern führen.

Was viele Hausbesitzer nicht wissen ist, dass Schäden, die durch Hochwasser, plötzliche Unwetter und Starkregen entstehen, weder durch eine normale Hausratversicherung noch durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind. Und diese sind oft immens, denn neben den Schäden am Haus, die durch vollgelaufene Keller entstehen sind auch Heizungs- und Elektroanlagen, Öltanks, Kühltruhen, Waschmaschinen bis hin zu E-Bikes betroffen, die gemeinhin in den Kellern aufbewahrt werden.

Der Bund der Versicherten empfiehlt eine sogenannte Elementarschadenversicherung als Zusatz zur Hausrats- oder Wohngebäudeversicherung. Liegt ein Haus in der Nähe eines Fließgewässers, sollte dies bei Vertragsabschluss unbedingt angegeben werden. Eine solcher Versicherungszusatz deckt sogar noch Kosten für eine andere Unterkunft, Mietverluste bis hin zum Neubau eines Hauses ab.

Der Berater des Verbandes Privater Bauherren empfiehlt, bereits beim Hausbau auf Schutz vor Wassermassen zu achten. Eine sogenannte Rückstausicherung hält er für ein Muss. Diese macht allerdings nur Sinn, wenn sie regelmäßig betätigt und gewartet wird. Kommt dennoch Wasser rein, greift die Elementarschadenversicherung.

Wer aus beruflichen Gründen eine neue Mietwohnung sucht und dafür einen Makler beauftragt, kann die Provisionskosten laut VLH (Deutschlands größtem Lohnsteuerhilfeverein) als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Leider gilt dies nicht bei Kaufimmobilien. Auch wenn ein beruflicher Grund hinter dem Umzug steckt – hier ist die Provision nicht absetzbar.

Sind Mieter für längere Zeit nicht anwesend, sind sie trotzdem in der Obhutspflicht und damit verpflichtet, jegliche Schäden von der Wohnung abzuwenden. Dazu gehören zum Beispiel eingefrorene Rohre durch ausgeschaltete Heizungen im Winter, Regenwasserschäden durch dauerhaft geöffnete Fenster oder aber auch entstandener Schimmel durch unzureichende Lüftung.

Der Eigentümerverband Haus & Grund weist darauf hin, dass bei Gefährdung oder Schädigung einer Wohnung der Mieter im schlimmsten Fall mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen hat.

Die Zeitschrift „Das Hauseigentum“ vom Eigentümerverband Haus und Grund hat in seiner Ausgabe 3/2021 über eine Entscheidung des Oberlandesgerichtes in Düsseldorf berichtet, wonach Bleirohre in Immobilien als Sachmängel gelten und somit offenbarungspflichtig sind.

Der Käufer eines Mehrfamilienhauses hatte geklagt, als er nach dem Erwerb feststellte, dass in der Immobilie noch alte Bleirohre als Trinkwasserleitungen verbaut waren und die Grenzwerte bei Wasserproben zum Teil deutlich überschritten wurden.

Laut Kaufvertrag war die Haftung von Sachmängeln lediglich bei Arglist oder Vorsatz gewährleistet. Das Oberlandesgericht entschied, hierbei handelt es sich um arglistige Täuschung. Der Verkäufer habe von den Bleirohren gewusst und dies beim Verkauf verschwiegen.

Auch wenn Bleirohre keine akute Gefahr darstellen, so sind sie doch als Risiko zu bewerten! Es sei schließlich jederzeit möglich, dass Grenzwerte überschritten werden und Mieter Minderungsansprüche stellen.

Wer eine Immobilie verkauft, in der Bleirohre verbaut wurden, muss dies also dem Käufer mitteilen, auch wenn zur Zeit der Errichtung des Hauses diese noch als bedenkenfrei galten.

Ein Urteil des Bundesgerichthofes in Karlsruhe hat entschieden: Es gibt kein Wegerecht für Nachbarn aus Gewohnheit, weil es schon immer so gemacht wurde.

Ein Wegerecht sei nur dann rechtens, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Nachbarn mal eben darüber reden, ob man den Weg benutzen darf, ist zwar an der Tagesordnung, bei einem Besitzerwechsel kann es dabei aber zu Problemen kommen.

Eine sogenannte Grunddienstbarkeit sichert solche Regelungen genau ab und wird mit einem Eintrag im Grundbuch abgesichert.

Mieter werden in nicht selten in Mietverträgen dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Klauseln sind allerdings häufig unwirksam. Dies bedeutet allerdings nicht, dass Mieter die Wohnungen bei Auszug übergeben können, wie sie wollen. Der Eigentümerverband HAUS UND GRUND  berichtet, dass das Landgerichts Wuppertal einem Vermieter Recht gab, dessen Mieter Dübellöcher und kräftige Latexfarben an den Wänden ihrer Mietwohnung beim Auszug hinterlassen hatten. Nach Ansicht der Richter müssen Mieter eine Wohnung wieder so herstellen, dass normale Schönheitsreparaturen wider ausgereicht hätten. Die Mieter wurden in diesem Fall schadensersatzpflichtig. Der Vermieter hatte berechtigterweise die Kosten für das Zuspachteln der Löcher und das Überstreichen der Latexfarbe von der Kaution in Abzug gebracht.

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